Tín dụng bất động sản Việt Nam: Xu hướng tăng trưởng và nhiều thách thức

Tính đến ngày 31 tháng 7 năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản tại các tổ chức tín dụng Việt Nam đã đạt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng 16,95% so với cuối năm 2024, vượt mức tăng trưởng tín dụng chung của cả nền kinh tế. Đây là một dấu hiệu tích cực, cho thấy sự phục hồi của thị trường bất động sản, nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức cần sớm được giải quyết.

Tín dụng bất động sản tăng mạnh

Theo báo cáo vừa được công bố từ Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng 16,95%, chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này ở mức 2,43%.Đáng chú ý, trong số đó, dư nợ dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng, tăng 23,87%, chiếm 43,98% tổng dư nợ bất động sản. Dư nợ cho mục đích tiêu dùng và tự sử dụng bất động sản ghi nhận đạt 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,04%, chiếm 56,02%.

Ngân hàng Nhà nước đã chủ động triển khai nhiều giải pháp tín dụng nhằm hỗ trợ thị trường. Cụ thể, ngân hàng đã điều chỉnh quy định tỷ lệ an toàn vốn, áp dụng các hệ số rủi ro phù hợp cho các loại hình cho vay, bao gồm cho vay kinh doanh bất động sản với hệ số rủi ro lên đến 200% và cho vay nhà ở xã hội có hệ số từ 20-50%.

Các chương trình hỗ trợ của Chính phủ

Đáng chú ý, dư nợ từ các chương trình cho vay nhà ở xã hội cũng đang có sự tăng trưởng cụ thể: hiện gần 30.000 tỷ đồng được giải ngân cho các chương trình hỗ trợ. Chương trình 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02 đã giải ngân 29.679 tỷ đồng, hiện còn dư nợ 2.315 tỷ đồng. Chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100 hiện có dư nợ khoảng 19.226 tỷ đồng.

Ngoài ra, chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và cải tạo chung cư theo Nghị quyết 33 với quy mô 145.000 tỷ đồng đến năm 2030 cũng đã được triển khai. Tính đến nay, đã có 26/34 UBND tỉnh, thành phố công bố danh mục khoảng 103 dự án tham gia. Ngành ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng gần 8.600 tỷ đồng cho các dự án này, trong đó doanh số cho vay đạt 4.578 tỷ đồng, tăng 60,93% so với trước đó. Lãi suất cho vay trong các chương trình này cũng được điều chỉnh giảm mạnh, với lãi suất hiện là 6,4%/năm cho chủ đầu tư và 5,9%/năm cho người mua nhà.

Những thách thức lớn trong thị trường bất động sản

Mặc dù lĩnh vực tín dụng bất động sản đang trong đà phát triển tích cực, thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức nghiêm trọng. Một trong số đó là thiếu nguồn cung nhà ở giá phù hợp, trong khi giá nhà đang ở mức cao. Theo thống kê, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập bình quân hộ gia đình tại Việt Nam hiện là 23,7 lần, trong khi mức trung bình toàn cầu là 14,6 lần. Đến tháng 7/2025, tiến độ xây dựng nhà ở xã hội mới chỉ đạt 59,6% so với mục tiêu đề ra cho năm 2025.

Ngoài ra, năng lực tài chính của một số chủ đầu tư cũng còn nhiều hạn chế. Các kênh huy động vốn dài hạn như chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển mạnh mẽ, khiến việc huy động vốn cho bất động sản vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng. Điều này dẫn đến khớp nối tài chính giữa vốn ngắn hạn của ngân hàng và nhu cầu vốn dài hạn của bất động sản ngày càng trở nên chênh lệch và tiềm ẩn nhiều rủi ro thanh khoản.

Hành động cần thiết từ chính phủ và các bộ ngành

Trước thực trạng này, Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều kiến nghị gửi đến các bộ ngành liên quan. Cụ thể, Bộ Xây dựng cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và khẩn trương xây dựng Quỹ phát triển nhà ở để đảm bảo ưu tiên nguồn lực cho lĩnh vực quan trọng này. Bộ Tài chính được đề nghị hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường vốn, cũng như nghiên cứu các chính sách thuế liên quan đến bất động sản nhằm thúc đẩy thị trường phát triển.

Trong khi đó, Bộ Nông nghiệp & Môi trường cần tăng cường công tác giám sát và xử lý nghiêm các hành vi lợi dụng đấu giá đất. Các địa phương cũng được yêu cầu tập trung giải quyết nhanh thủ tục hành chính trong đầu tư và xây dựng, tạo điều kiện cho các dự án bất động sản triển khai đúng tiến độ. Quản lý chặt chẽ quá trình đấu giá đất, công khai, minh bạch và xử lý vi phạm cũng là nhiệm vụ cấp thiết để hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản.

Tóm lại, mặc dù dư nợ tín dụng bất động sản đang có xu hướng tăng trưởng tích cực, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần được giải quyết để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.